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文／賴建承
為因應國際局勢變化，台灣央行於9月19日宣布重貼現率維持1.375%，利率「連13凍」，在低利環境與資金回流下，國內房地產景氣似乎於今年有復甦之跡象，根據台經院的營建景氣資料更可看出連續3個月走揚，不過能就此一路順暢下去嗎？變數在哪裡呢？
房市供給壓力未解除
此外，以房養老政策推行已久，依照目前低利率環境是否就可以毫無顧忌呢？須注意哪些關鍵點，才不會日後成為下流老人！而隨著營建景氣的復甦，相關營建股是否值得卡位，還是淺嚐即可，筆者將於後文中剖析。
根據台灣經濟研究院發布景氣動向調查報告中，7月營業氣候測驗點，營建業連續3個月上揚至97.83點，較6月增加0.97點，主要是農曆7月前的交屋潮，加上重劃區推案帶動6都購屋氛圍提升所致。
今年7月6都建物買賣移轉件數年增率為16.7%，除雙北市為個位數水準外，其餘4都增幅介於10%～35%，累計前7月6都建物買賣移轉件數較去年同期成長8.2%，其中以高雄市18.7%居冠，主要是首季高雄市投資買盤進駐、基期相對偏低所致，至於台北市年增率僅0.9%表現最差，顯示高房價依舊讓市場怯步。
若以月增率來看，7月6都建物買賣移轉件數較6月成長20%，其中，台中市增幅37%居冠、新北市19.9%居次，台北市、桃園市、台南市均有18 %以上月增率，高雄市因基期偏高與政治熱退燒，月增率6.4%。
雖然前7月國內房市表現不差，不過8月民俗月則明顯看到轉弱跡象，8月6都買賣移轉棟數較7月大幅減少24.2%，其中台北市為2119棟，月減26%；新北市4665棟，月減22%；桃園市3254棟，月減20%；台南市1609棟，月減29%；高雄市2412棟，月減26%；台中市3343棟，月減26%。若與去年同期相比，除高雄衰退7.8%外，其它5都均維持正成長，以台中市年增12.5%表現最佳，合計6都買賣移轉棟數較去年8月成長4.8%。
綜上所述，雖然今年房市確實有好轉跡象，不過買賣雙方仍對價格存在差距，房市供給壓力也未解除，加上貿易戰及總統大選干擾，市場購屋意願恐轉趨保守觀望，且賣方開價有趨硬的態勢，因此，營建業對未來半年景氣看法仍偏向保守居多，讀者買房仍應多議價與多比較才不會被前8月數據與低利率所誤導。
以房養老眉角要注意
隨著台灣人口老化，老年人生活要有保障，似乎「以房養老」已成為另一選擇。其基本概念是透過「逆向抵押貸款」的方式，包括美、英、日、新加坡與中國等都有類似商品。
這是把老年人的不動產轉換成每月領取的生活費以提升生活品質，同時老年人也可選擇繼續居住於熟悉的環境，等到給付額已達上限，或申請人身故後，房屋所有權即歸銀行所有。雖然這是看似不錯的政策，不過隨著人們的壽命愈來愈長，必須考量利率、通膨、稅務費用與房屋價值等。
【完整內容請見《非凡商業周刊》2019/9/27 No.1164】想了解更多，詳洽02-27660800
